Mperspektiva.ru; 20.11.2017г.; Кольцо обрастает «квадратами».

Чуть больше года назад произошло знаковое для мегаполиса событие – запуск Московского центрального кольца (МЦК). Не только москвичи очень быстро поняли все преимущества нового вида транспорта, но и бизнес, занятый в сфере строительства и недвижимости. Девелоперы и застройщики стали более активно включать в оборот территории вдоль новой магистрали.

Как и прогнозировали эксперты рынка, ввод новой транспортной магистрали позволит более активно включить в оборот территории, которые логичнее было бы передавать под строительство объектов торговой и офисной недвижимости. Если в центре концентрируется 37% рабочих мест, а в промышленных зонах лишь 9%, то ввод объектов вдоль МЦК смог бы уравновесить эти значения. Хотя понятно, что в силу длительности процесса проектирования и строительства объектов за год изменить эти пропорции невозможно. Уже в момент ввода МЦК консультанты международной компании JLL выразили уверенность в том, что от этого в первую очередь выиграют уже существующие 15 офисных центров и 19 торговых комплексов – в силу роста популярности у ритейлеров и посещаемости со стороны жителей мегаполиса.

О том, что именно так все и произошло, свидетельствует комментарий специалистов компании «Экоофис». Они проанализировали трафик ТЦ «Подсолнухи», на территории которого расположена станция МЦК Бульвар Рокоссовского. В первые несколько месяцев работы МЦК динамика по трафику была не слишком впечатляющей, хотя и немалой: рост составил порядка 35–40%. Горожанам потребовалось некоторое время, чтобы опробовать МЦК, оценить его удобство и перестроить свои ежедневные маршруты с учетом обновленной транспортной системы. Но в итоге за год работы МЦК трафик объекта вырос в 12 раз. Непосредственно трафик станции метро «Бульвар Рокоссовского» в час пик составляет порядка 3500 пассажиров. Этот показатель превысил прогнозные показатели специалистов Московского метрополитена в два-три раза.

Впечатляющим оказался и рост посещаемости тех торговых объектов, которые расположены на пути перехода от станции метро к МЦК. «Магазины и торговые центры, особенно точки стрит-ритейла, взяли на себя потоки клиентов киосков и палаток у метро, – считает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалёв. – При этом в отличие от снесенных незаконных построек они работают абсолютно легально».

Не уступает в динамике коммерческому сегменту и рынок жилья. Как отмечают эксперты рынка недвижимости, сейчас вдоль МЦК реализуется 31 проект комплексов жилья и апартаментов. Чуть больше половины приходится непосредственно на жилье. Аналитики ФСК «Лидер» подсчитали, что наибольшее их число (15) относится к классу комфорт, второе место по количеству объектов занимает бизнес-класс и третье – класс стандарт.

Интересно, как выглядит динамика старта этих объектов. Если в 2011 году новых проектов на этих участках не вводилось вообще, то в 2012-м стартовало два проекта, в 2013-м – пять, в 2014-м – еще два.

За год до запуска МЦК темпы резко увеличились, и в 2015 году положено начало уже 7 проектам на прилегающих территориях, в 2016-м – 12, с начала 2017-го заявлено еще три проекта.

По опыту компании в реализации жилья в комплексе «Поколение», который находится в районе МЦК и относится к классу комфорт плюс, ценовые параметры квадратного метра при продаже комплекса не изменились, а вот темпы продаж претерпели существенные перемены. По оценкам аналитиков компании, они на 20% превышают темпы продаж аналогичных объектов, не находящихся в районе МЦК. Комплекс расположен рядом с метро «Владыкино», но с открытием ТПУ «Окружная» появился новый маршрут, связывающий «Поколение» с центром города.

В компании Est-a-tet, правда, отмечают, что объекты, находящиеся в непосредственной близости от железной дороги, продаются с некоторым дисконтом, в отличие от тех, что расположены на удалении.

Вырос и чисто культурологический интерес к территориям этого пояса столицы, говорят эксперты столичного экскурсионного бюро «Москва глазами инженера». Существует самостоятельный маршрут, в ходе которого рассматриваются факты истории МЦК (или МКЖД, как его называли долгое время), территорий вокруг Кольца – их прошлое и настоящее, ближайшие перспективы. Консультанты компании KEY CAPITAL, например, считают, что очень продуктивным было бы открытие в этой зоне специализированных кластеров с учетом особенностей пула арендаторов – IT, медиа, дизайн и т.п. Таким образом, промышленное прошлое было бы трансформировано с учетом новых потребностей города.

Сейчас застройка прилегающих к МЦК площадок очень разнотипна и разнообразна. К Кольцу примыкают природные лесные массивы, промышленные и коммунальные зоны, жилые кварталы, а в ближайшем времени несколько станций МЦК будут интегрированы с другими транспортными артериями города. Такой узел уже создается в районе станции Окружная.

Как рассказывают историки, в начале прошлого века это были загородные зоны столицы. А сама дорога должна была освободить от пробок центр города, куда массово свозились грузы по радиальным железнодорожным веткам для доставки их в другие части Москвы. Кольцевая дорога, проект которой разработал архитектор Петр Рашевский, строилась с размахом, участки выкупались у собственников с намерением расширять магистраль, что отчасти облегчило задачу строителей нашего времени.

Планы властей по строительству МКЖД были скорректированы нехваткой денег в бюджете. Планировалось, что Кольцо обрастет не только несколькими десятками станций, но и вокзалами. Однако этого не произошло. Станций построили только 14, зато все 187 строений МКЖД и даже водонапорные башни возвели в модном тогда стиле модерн. До нашего времени дошла лишь часть зданий. К моменту запуска МЦК все эти сооружения были реконструированы.