Офисы и склады. А цены всё равно растут
Сектор коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, на данный момент не испытывает ярко выраженного кризиса. Насколько долго сохранится такая ситуация и выгодно ли вкладываться в офисы и склады на сегодняшний день?
Негативные общемировые рыночные тенденции, вылившиеся в сентябрьское падение индексов на крупнейших фондовых биржах, если еще не отразились, то обязательно отразятся во всех сферах экономической деятельности: где-то раньше, где-то позже. Такую точку зрения разделяют практически все эксперты. Конкретный пример – сегмент коммерческих площадей, то есть офисов и складов. До сих пор цены в этом сегменте показывают неплохой рост, что объясняется существенным превышением спроса над предложением. Согласно оценке Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика по маркетингу компании GVA Sawyer, темпы роста арендных ставок в третьем квартале 2008 года составили 20-23% на складские помещения класса «А» и 33-37% на помещения класса «В». Данную ситуацию Каштанова объясняет отсутствием нового предложения, ссылаясь на то, что в третьем квартале на рынок вышло всего лишь 6% от запланированного объема площадей.
Но стоит ли ожидать такого роста и в дальнейшем? Вряд ли. Правда, и нет никаких оснований предполагать, что офисы и склады будут дешеветь. Несмотря на понижение стоимости ряда стройматериалов (арматура, цемент), спрос на новые коммерческие помещения настолько высок, что их продажа осуществляется намного раньше окончания строительства (как правило, за несколько месяцев до сдачи здания, продается все до последнего «квадрата»). Что касается регулярного рынка, то здесь частота смены собственника также не имеет тенденции к увеличению. Поэтому повышение арендной платы объясняется, скорее всего, имеющимися рыночными возможностями и условиями. Помимо этого, завышать ставки могут и сами арендодатели, опасающиеся спада активности на рынке из-за кризиса и старающиеся выжать из своей собственности побольше, пока это еще возможно.
Скорее всего, ценовые изменения в сфере предложения нежилых площадей в виде замедления ценового роста будут заметны через несколько месяцев, то есть в конце 2008 – начале 2009 года. Основанием для такого предположения является, прежде всего, традиционная для кризисов ситуация. И прежде коммерческие площади реагировали на изменения рынка не сразу, а с некоторой отсрочкой. Однако во многом ценовая ситуация будет зависеть от объема рынка. А здесь ожидать какого-либо роста явно не приходится. Если сегодня рынок испытывает явную нехватку коммерческих площадей, то завтра потребность в них может только увеличится. Высокая стоимость денег, и, прежде всего, серьезное подорожание кредитных средств вынуждают девелоперов сворачивать часть программ по строительству новых объектов. Более того, уже известны случаи заморозки начатого строительства по причине их низкой прибыльности и ликвидности (например, временно законсервирован проект строящегося бизнес-центра "Эвоком Плаза" общей площадью более 600 тыс. кв. м).
То есть снижение доходности коммерческих объектов или снижение их арендной стоимости в первую очередь может возникнуть в связи с тенденцией общей приостановки ценового роста на рынке недвижимости.
По мнению аналитика инвестиционной компании "КапиталЪ", И.Завадского, "в ближайшие несколько месяцев мы, вероятно, увидим попытки девелоперов рефинансировать свои долги, что может вызвать снижение цен на коммерческую недвижимость. Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, которой можно ожидать не ранее
Однако в дальнейшем события могут развиваться в сторону увеличения арендных ставок (если не возникнет новых экономических обстоятельств). Уже весной 2009 года есть все шансы наблюдать новые ценовые корректировки. Разумеется, стоимостным изменениям в первую очередь подвергнутся наиболее популярные недорогие площади. Это звено, рассчитанное на массового потребителя наиболее уязвимо, и является своего рода индикатором, реагирующим на рыночные колебания.
Повлияет ли на ценовые изменения корректировка спроса, которая также предвидится в связи с ограничением потребностей арендаторов? Разумеется. Очевидно, что подавляющее большинство съемщиков будут пересматривать свои требования к помещениям, стараясь обходиться минимумом дешевых «квадратов». Но опять же такая ситуация в первую очередь затронет офисы и склады среднего и ниже среднего уровней. При этом снижение потенциального спроса на помещения класса «А», то есть наиболее комфортабельные площади не будет поводом для быстрого снижения стоимости на них. Причина опять же кроется в неудовлетворенной потребности потенциальных арендаторов в таких площадях. Не стоит забывать, что на фоне снижения спроса, возведение дорогостоящих объектов также может быть уменьшено, поэтому нынешняя ценовая планка на дорогостоящие площади сохранится еще достаточно долго.