Земля Подмосковья. Газета «Коммерсантъ» № 116(3933) от 08.07.2008

За прошлый год оптовые цены на участки под индивидуальное жилищное строительство в Подмосковье (сделка от 20 га) по наиболее популярным среди покупателей направлениям увеличились в среднем примерно на 20%, говорится в исследовании компании "Гео Девелопмент" (занимается продажей земли). Например, цена сотки по Новорижскому шоссе (на расстоянии 45- 50 км от МКАД) увеличилась с $15 тыс. на начало 2007 года до $22 тыс. в 2008 году, по Калужскому шоссе — с $12 тыс. до $15 тыс., по Минскому и Киевскому шоссе — с $10 тыс. до $13 тыс. Рост розничных цен был еще выше — 40% в год, отмечает руководитель аналитической службы "МИАН — Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Участки за городом дорожали быстрее, чем жилье в Москве. В прошлом году квартиры в пределах МКАД подорожали на 12-15%, говорит господин Кудрявцев, по данным руководителя аналитического центра "Инком" Дмитрия Таганова — на 9,4-14,7%. Такая тенденция сохранится и дальше. По прогнозам начальника отдела развития "МДК-групп" Алексея Тонконогова, к июлю 2009 года участки по Новорижскому, Киевскому, Ленинградскому, Ярославскому шоссе могут подорожать на 25-30%. В то же время такого роста цен на рынке жилья Москвы, как это было в 2005-2006 годах, когда квартиры ежегодно дорожали на 40-50% , больше не будет. "Стоимость жилья в столице будет ежегодно расти на уровне инфляции (10-11%.— "Ъ")",— считает заместитель гендиректора компании "Миэль — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Рынок жилья в Москве перегрет, а большая часть земельных участков в Подмосковье недооценена, объясняет гендиректор "Гео Девелопмент" Максим Лещев.

Как отмечает Алексей Кудрявцев из компании "МИАН — Агентство недвижимости", на московском рынке недвижимости частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги "на пустом месте". "Доля инвестиционных покупок сократилась с 25-30% в 2006 году до 5% в 2008 году. В следующие два года — 2009-2010 годы — доля инвестиционных покупок составит всего 6-7%",— уверен эксперт. По его данным, объем инвестиционных сделок на столичном рынке жилья в 2005 году оценивался в $12 млрд, в 2006 году — в $10 млрд, а в 2007 году частные инвесторы потратили на покупку жилья для получения прибыли всего $1-2 млрд.

Частные инвесторы, которые уже не получают высокую доходность от сделок с квартирами, переключились на земельный рынок Подмосковья. Правда, они предпочитают инвестировать не напрямую, а через паевые фонды, добавляет Дмитрий Таганов из "Инкома". По данным Investfounds.ru, на начало июля этого года сформировано более 20 земельных ПИФов, стоимость чистых активов которых достигает 50,774 млрд руб. (около $2,1 млрд). Это заметно больше, чем у рентных (7 млрд руб.) и строительных (более 20 млрд руб.) ПИФов. "Сейчас доходность земельных ПИФов может достигать 60-70% годовых, в то время как доходность строительных ПИФов — 20-30%, а рентных фондов — всего 16-17%",— говорит управляющий директор "Уралсиба" Салават Халилов.

На купле-продаже земли давно зарабатывают крупные землевладельцы, которые оптом приобретают в Подмосковье земли сельхозназначения. Среди них "Промсвязьнедвижимость" братьев Ананьевых (владеет 70 тыс. га), "Ист Лайн" Дмитрия Каменщикова (64 тыс. га), "Открытые инвестиции" Михаила Прохорова и Владимира Потанина (12 тыс. га). "Стоимость таких земель может варьироваться от $10 до $10 тыс. за сотку в зависимости от направления и удаленности от МКАД",— утверждает начальник отдела маркетинга компании "Абсолют менеджмент" Анна Шишкина. По ее словам, перевод земли из сельхозназначения в участки под разрешенное строительство может стоить от $300 до $1 тыс. за сотку. "При продаже уже "чистой" земли, которая переведена из сельхозназначения и обеспечена всеми необходимыми коммуникациями, ленддевелопер может заработать около 100% на вложенный капитал",— подсчитал Дмитрий Таганов из "Инкома".